北京西山老年公寓涉嫌違規經營：百萬元買50年會員
金縷春
公園裡的精裝養老公寓 ， 50~125平方米養老戶型、南北通透、戶戶朝陽。 近日，一則西山老年公寓的廣告吸引瞭記者註意。在養老產業日漸火熱的今天，因為市場和政策不成熟滋生瞭許多養老企業的違規操作。
《中國經營報》記者通過調查走訪瞭解到，北京市豐臺區西山老年公寓在未取得養老經營資質的情況下，涉嫌違規銷售養老公寓 會員 。銷售人員堅稱項目土地為養老服務用地，因此隻有不可分割的大產權，用戶按照2.6萬元/平方米的均價購買 會員 後即可享有公寓50年使用權。
對此，西山老年公寓辦公室負責人回應稱 沒有在賣房，我們是租床位，是前期蓄客預售會員。 而豐臺區民政局則表示，隻要項目還未獲得經營資格，少任何一個資質許可對外開展養老服務活動都是違規。
百萬元購 會員 獲50年使營業用抽油煙機用權
記者驅車來到豐臺區北宮國傢森林公園，半山腰幾排黃色的建築十分醒目，這裡就是北京市豐臺區西山老年公寓。工作人員告訴記者，目前該項目建築主體已建完，正在進行內部裝修，預計明年夏天正式營業。
我們一共有300多戶，現在主要簽的是40平方米和95平方米的戶型，均價約2.6萬元/平方米。 據工作人員介紹，項目有會員和非會員兩種入住模式。會員模式是在按照 2.6萬元/平方米均價簽訂合同後，獲得公寓50年使用權，入住以後每月隻要交幾百元的物業費、護理費等。非會員則按照一個床位一個月8000元交租金的方式入住。
工作人員告訴記者，目前大部分公寓都已簽約出去，可挑選的戶型不多，應盡早交錢簽合同。並表示項目在完工入住前招收會員目的是提前收靜電機回一部分資金。
工作人員進一步表示，養老公寓不同於房地產，養老服務用地產權不可分割，規劃不可更改，用戶購買會員後並無公寓產權，僅獲得50年使用權。在記者向工作人員提出50年使用權到期之後怎麼辦的問題時油煙分離機，對方隻是表示公寓50年使用期滿後，再按照以後的國傢政策決定是否需要繳納土地出讓金。
公開資料顯示，北京市豐臺區西山老年公寓屬於民辦非企業單位，該項目土地證載用途為醫衛慈善用地（養老設施），取得方式為協議出讓，出讓年限為50年。早在2016年該項目曾被媒體曝光過多個環節涉嫌違規，涉嫌存在違規銷售或誤導銷售。後經多個政府部門聯合調查結果顯示，項目在預租環節使用瞭 銷售 類字眼吸引和誤導顧客並發放宣傳品，屬違法違規行為。由此，依法沒收瞭廣告宣傳品，拆除瞭廣告牌匾，並明確告知項目負責人不得再以 房屋銷售 為名進行違規宣傳。
如今，該項目再次打出廣告出售會員是否涉嫌違規？項目辦公室負責人在回復記者時則稱 沒有在賣房，我們是租床位，是前期蓄客預售會員。
涉嫌無證違規開展養老服務
公寓預計明年夏天營業，具體入住時間則受施工進度影響。目前除瞭沒有經營許可證，其他證照都下來瞭。 項目工作人員表示，早在2008年項目就取得瞭執業許可證等所有證照，但由於並未實際營業，2010年又把證照交回給民政部門。老年公寓招募會員和是否取得養老服務機構執業許可證關系並不大。
記者查閱資料得知，該項目在民政事項審批方面也並不完整。2008年10月16日，該項目取得《北京市養老服務機構執業許可證》（編號11000070024）；2008年11月28日，取得《民辦非企業單位登記證書》（京豐民民證字第0630276號）；由於該項目作為民辦非企業單位未通過2009年年檢，2010年6月25日，豐臺區民政局收回其《北京市養老服務機構執業許可證》，並要求其不得開展任何服務活動。由此，目前該項目沒有取得《北京市養老服務機構執業許可證》。
也就是說，該項目目前並沒有取得《北京市養老服務機構執業許可證》，也不得開展任何服務活動，項目為何仍在繼續開展招募會員的業務？
項目辦公室負責人在回復記者時的解釋是，按照規定，養老機構需要至少一棟建築已達到營業標準才能取得執業許可證。項目正在內部裝修，明年夏天完工即可取得執業許可證。 目前是在租床位和賣會員階段，處於登記階段，購買會員的錢實際也是等到入住時候再交。 該負責人說。
豐臺區民政局工作人員則告訴記者，養老院分兩種，一種是非營利性的，到民政部門辦理民辦非企業，俗稱 民非 ；一種是營利性的，可以到工商部門辦理營業執照，但也要通過民政部門審核並發放相應的執業許可證。無論哪種，在開辦前都要通過民政部門的嚴格審批。北京市豐臺區西山老年公寓屬於民辦非企業單位，在項目還未取得《北京市養老服務機構執業許可證》的情況下，對外開展銷售會員業務屬於違規行為。
養老產業贏利待考驗
中原地產首席分析師張大偉告訴記者，在人口老齡化和國傢鼓勵社會民間資金進入養老產業的背景下，養老產業的概念在市場上提出已久，但我國養老產業存在投資額大、資金回收期長、贏利考驗等風險，產業發展未能有所突破。因此，十九大報告提出要積極應對人口老齡化，構建養老、孝老、敬老政策體系和社會環境，推進醫養結合，加快老齡事業和產業發展。
根據今年8月3日民政部公佈的《2016年社會服務發展統計公報》數據顯示，截至2016年底，全國60歲及以上老年人口23086萬人，占總人口的16.7%，其中65歲及以上人口15003萬人，占總人口的10.8%。《公報》同時顯示，截至2016年底，全國各類養老服務機構和設施14.0萬個，比上年增長20.7%；各類養老床位合計730.2萬張，比上年增長8.6%；每千名老年人擁有養老床位31.6張，比上年增長4.3%。
此外，根據2016年全國老齡辦披露的測算數據顯示，2020年，我國的失能老年人將達到4200萬，80歲以上高齡老年人將達到2900萬，而空巢和獨居老年人將達到1.18億。一方面是 銀發浪潮 洶湧而至，老年人口規模快速增長，養老問題迫在眉睫；另一方面卻是每千名老年人僅有31.6張床位的現狀，與巨大的老年人人口比起來還差得太遠，仍有巨大的缺口。
養老是個高投入、長周期的產業，真正做養老的企業，從拿地到項目開發都需要投入較多資金。 張大偉表示養老本身作為具有公益性的事情，不應該有過多的地產成分，但是在現有政策環境下，掙錢的都是打著養老招牌賣房子的開發商，真正做養老的企業其實並不掙錢。
西山老年公寓的工作人員也承認，按照正常手續，養老項目確實應該先有瞭執業許可證之後才能招募會員。但作為國傢出政策、企業出錢的養老項目，土地屬於公益性質不允許變更規劃、分割產權和抵押融資，這意味著養老項目啟動資金全部需要自籌，且前期投入巨大。因此，在項目完工前預售會員收回部分資金是很多養老項目的通用做法。
張大偉則認為，很多真正做養老的企業由於政策傾斜不足、金融工具和投融資渠道獲取資金受限等原因，隻能通過一些方式 賣房 發展。養老機構采用類似銷售會員資格方式經營，目前並未有明確法規，這在本質上不能算合法，但也很難判定違規。
北京市豐臺區西山老年公寓目前正在內部裝修，尚未取得《養老機構設立許可證》 攝影/金縷春．jpg
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